福州试点现房销售(刚刚：福州试点现房销售

近日，福州市永泰县迎来一项重要土地拍卖。这是一块“商业+住宅”性质的地块，定于8月5日上午开拍。虽然这块地的起拍价仅为0万元，起始楼面价1106元/平方米，溢价率不超过20%，但其背后意义重大——这是福州首宗要求“现房销售”的住宅用地。

这一政策调整意味着预售制度的终结。一直以来，预售制度都被视为房屋销售的风险源头之一。专家们普遍认为，如果取消预售制度，包括TD在内的一系列问题都将得到有效解决。现房销售不仅能降低房地产风险，从根本上解决烂尾楼问题，还能为购房者提供更加真实、可靠的房源。

这一政策调整对房地产企业来说，无疑加大了资金压力。现在，房企融资难度增大，融资成本上升，现房销售将进一步加剧企业的资金紧张状况，增加行业风险。如果房企没有足够的流动资金，拿地的积极性可能会降低，这也将导致土地更难销售。

福州永泰将现房销售与土拍挂钩的模式并非首创，深圳和苏州已有先例。虽然县城出台类似政策的案例较少，但从出发点看，福州此次政策调整与前述城市有所不同。

以往的现房销售更多是从防范地块炒作的角度出发，以稳定地价为主要考虑。而现在的现房销售，则更多是从保证交付的角度出发，旨在确保购房者的权益。

个人认为，当前大规模推行现房销售的时间节点并不合适，这可能会使得房企资金压力进一步增大。在小县城进行零星地块的试点，其改革意义相对有限。事实上，即使在一线城市，预售制仍是主流。但我们可以尝试进行零星的试点供地，并在个别地块上推出此类创新，通过积累经验，逐步推进。

值得注意的是，香港和欧美一些地方也存在预售制，但为什么香港的烂尾楼很少？关键在于其严格的监管及准入制度配套。在香港，期房未交付之前的风险主要压在银行和开发商身上。开发商只能提取业主首付的5%，剩余资金存入信托账户，由银行监督施工进度并按进度拨款。这样严格的监管机制确保了资金的透明使用和项目的顺利进行。

相比之下，我们的监管资金也由银行监督，但效果并不理想。其中的关键在于，香港的期房交付之前，业主不用支付月供。这关系到银行的切身利益，因此银行能更好地履行监督职责。反观我们，开发商若出现烂尾情况，购房者仍需继续交月供，期房的风险主要压在购房者身上。

要真正解决房地产风险问题，不仅需要现房销售的政策调整，更需要配套严格的监管机制。只有这样，才能确保房地产市场的健康发展，保障购房者的权益。预售制的变革：从交付前付款到交房后付款的思考与实践

随着预售制在实践中出现的种种问题，不少人士开始思考这种制度背后的深层次问题。这种制度的简单模仿并没有完全考虑到与之配套的监管制度的实施，如果我们能转变为不交楼就不需要支付房贷的制度，或许能解决很多问题。这一转变不仅仅是一次交易方式的调整，更是对整个房地产市场运作模式的改革。

这一变革带来的深远影响

对于购房者而言，这一变革将带来实实在在的益处。他们终于可以实现眼见为实的购房体验。项目的工程主体、设施配套都将直接呈现在购房者面前，这样的透明度让购房者可以更加便捷地进行综合比较，科学选择和理性消费。购房者再也不用担心开发商破产、烂尾等风险，真正安心购房。

对于开发商而言，这一变革将是一次真正的挑战与机遇。现房销售意味着他们必须更加注重产品设计、公建配套、房屋质量等因素。只有通过提高产品品质，才能吸引更多的顾客。这时，实力雄厚的大房企的优势便能凸显出来，他们的品质保证和稳健运营将成为吸引购房者的关键因素。

这一变革并非毫无挑战。在短期内，取消预售制度可能会导致市场供应量锐减的担忧。这对于楼市平稳发展来说，无疑是一次考验。但长远来看，这将是房地产市场健康发展的重要一步。这种变革将促使开发商更加注重产品质量和服务质量，从而推动整个行业的升级和进步。

从预售制到交房后付款的转变，是一次深刻的市场改革。它不仅为购房者提供了更加透明、安全的购房环境，也为开发商提供了提升品质、展现实力的机会。这一变革需要、开发商和购房者共同努力，确保市场平稳过渡，最终实现房地产市场的健康、稳定发展。