商品房预售是什么意思啊(取消商品房预售？wor

滨江地产的土拍与利润奥秘：预售制度的魔力何在？

今年5月初，滨江地产在业绩说明会上引发了广泛关注。关于杭州集中土拍中滨江拿下的几块地能否带来预期的净利润，业界巨头戚金兴给出了引人深思的回答。他明确表示，凭借团队优势，他们将努力达到1-2%的净利润水平。这一言论在地产圈引起了轩然大波。

长期以来，房地产行业给人的印象是“三高”：高资金门槛、高周转速度、高利润收益。戚金兴的表态似乎打破了这一固有印象。难道现在的房地产市场利润真的如此微薄吗？

内行人看门道，外行人看热闹。从一个楼盘的静态投资收益来看，计算其开发周期内的利润所得，可能正如戚老板所言，利润甚微，甚至可能为负。但这并未阻止房企争地、扩大规模的热情。这其中究竟隐藏着什么秘密？

房地产开发的利润并非仅来源于表面的销售收入。实际上，房企的利润点众多，包括土地款分期、工程款垫付、供应链融资等。而商品房预售制度无疑是其中最大的贡献点之一。

预售制度的魔力何在？预售制度允许开发商在工程建设初期便开始销售，从而快速回笼资金。按照制度规定，当楼盘建设达到一定的进度时，开发商即可取得预售证，开始合法销售商品房。这一过程中，开发商只需投入部分资金，便能启动整个项目的开发。

以某项目为例，开发商拍下一块地，投入资金、建安成本等达到一定额度后，即可开始销售。假设楼面价及售价达到一定标准，开发商通过预售即可迅速回笼资金，甚至有可能实现盈利。在这一过程中，预售制度的重要性不言而喻。它确保了开发商的资金周转，降低了资金使用成本，成为了房地产开发的重要融资渠道。

从更宏观的角度看，预售制度的施行也带来了诸多“政策”红利。对开发商而言，它加速了资金周转，提高了资金使用效率。对于购房者而言，预售提供了价格优势，降低了购房成本。预售制度以时间为，实现了开发商与购房者之间的双赢。

随着房地产行业的细分和规模化发展，开发商面临更高的资金要求、更快的速度追求和更大的利润角逐。这也导致了一些问题的出现，如拖欠工程款、质量降低、交房维权等。最严重的是楼盘停工和烂尾问题。

尽管如此，预售制度仍是房地产开发中的重要环节。它确保了开发商的资金周转，推动了行业的发展。在追求利润的开发商也应注重质量、信誉和长期的发展。只有这样，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

滨江地产的土拍事件引发了我们对房地产开发利润的思考。预售制度作为其中的重要环节，确保了开发商的资金周转，推动了行业的发展。随着行业的细分和规模化发展，也带来了一系列问题。我们期待行业能更加健康、可持续地发展。在预售制度盛行的当下，我们常常能够看到这样的场景：一座崭新的楼盘刚刚破土而出，却已经开始对外销售，甚至大部分房源已经售罄。烂尾楼的频繁出现，让购房者等待交房的时间不断拉长，焦虑与无奈成为他们生活的常态。

对于购房者而言，辛苦积攒的钱款在漫长的等待中下落不明，甚至不得不额外付出更多的成本。有些家庭因为购房而倾尽所有，生活陷入困境。面对这样的情况，业主们不得不采取维权、等方式来争取自己的权益，这类事件频繁发生，也成为了社会不安定的因素之一。

回溯到1994年，商品房预售制度的实施，至今已有近30年的时间。在这段时间里，很多人已经习惯了开发商的期房销售模式，认为等待一两年交房是理所当然的。在监管的盲区下，一些开发商为了谋取利益，违规销售，以内购、定向团购等方式将不具备预售条件的房子推向市场。购房者往往因为贪图眼前的便宜而忽略潜在的风险，最终可能面临无法按时交付的困境。

以郑州的豫森城为例，购房者参与内购活动，但四五年过去了，项目仍然未能交付。一了解才发现，开发商资金链断裂，项目被抵押，施工停止，交付日期变得遥遥无期。这样的例子让人痛心，也让人们对预售制度产生质疑。

根据媒体的采访报道，一些业主因为无法忍受烂尾楼的困境而无奈入住。虽然他们暂时减轻了租房的压力，但面临的困境并未解决。工地上存在许多安全隐患，孩子的教育问题也变得棘手，因为没有落户，需要支付高昂的择校费。

那么，既然预售制度存在如此严重的问题，为什么不去取消呢？这是一个值得深入的问题。取消预售制度的呼声不断，甚至成为两会的议题，但一直未能成为既定事实。其中的核心问题是，预售制度对开发商而言意义重大。大部分烂尾楼的原因是开发商缺少建设资金，而预售制度能够在一定程度上缓解他们的资金压力。如果突然取消预售制度，可能会导致更多的烂尾楼出现，甚至一些房企会直接倒闭，产生恶劣的社会影响。

更为稳妥的方式是逐步改革预售制度。可以在一些城市进行试点，根据市场反馈逐步完善制度。例如，逐步降低预售比例，提高办理预售证的条件，逐渐过渡到现房销售。广西的南宁早在2010年就开始了这样的尝试，这种渐进式的改革更符合市场实际，更能取得各方面的均衡。

改革就像摸着石头过河，只有真正蹚水的人才能知道水的深浅。对于商品房预售制度的改革，我们需要的是一个稳健的过程。在房地产这条大河中扎猛子的人会是开发商——而那些还在岸上观望的人们，请再稍安勿躁，开发商会用时间来证明一切。在此过程中，“忍耐”二字或许是最好的解答。