菲呢克斯国际公寓(南京4大难卖楼盘曝光，一盘卖

​文 | 南京开盘

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随着越来越多的楼盘上市加推，楼市冷热分化愈加明显！

转眼2019年即将过去，南京的楼市中除了一些次次卖光的神盘，还有一些楼盘竟然卖了几年都没卖完，甚至等到项目交付，依然还有大批房源在卖！

（注以下去化数据均来自于南京网上房地产，部分楼盘上传数据或有延迟）

近期，江宁地铁盘武夷凌云公馆正式交付，但实际上，截止目前，项目竟还有一批房子没卖掉。

作为江宁的主要干道，双龙大道沿线的楼盘一直是大家关注的重点，周边聚集了百家湖、胜太路、河定桥三大商圈，热度很高。

可是在这样一个黄金位置上，距离南京南站非常近的1号线双龙大道地铁站旁，武夷凌云公馆开盘1年多，仍有不少房源未售！

截止目前，项目这191套毛坯房源已成交156套，仍有35套房未售出（这栋楼中还有一些是办公用途房源），1年多了房子还没卖完！

但实际上，在项目首开时即已初见端倪。

2018年11月，武夷凌云公馆首开191套毛坯房源，均价26280元/㎡，建筑面积约44-107㎡。

当时开盘现场惨淡，置业顾问比买房人都多，开盘还没结束就开始收椅子，不过似乎零零碎碎也卖出了几套。

但一直不好卖的最终，项目还是使出降价的“杀手锏”。

今年10月底，一批特价房源被推出，单价猛降至2万/㎡，比前期业主便宜了6000元/㎡！

最终效果显著，据说2天就卖了三、四十套房子。

除却价格不说，前期武夷凌云公馆的难卖，有以下几点原因

1、户型槽点多，东西朝向！

项目开盘遇冷，很大程度上是户型问题，在平面图上，一层的房间也是相当密集。

就户型图而言，设计师真的是发挥了很大的想象力。

户型对比仅供娱乐▲

项目是东西朝向，5梯18户设计，楼层五部电梯，一边9户，两边共18户，在居住舒适性上低于一般住宅。

2、房源产权缩水严重，酒店式公寓！

此前，武夷凌云公馆打的宣传旗号是该项目为70年产权，而实际主推的是65年产权。

而项目拿地时间为2003年，和21世纪太阳城银座一样，项目缩水已经至54年！

而项目多65年产权房，这种公寓的基本设施同70年产权住宅一致，可以落户，也可以用学区。它的采光要求并低，楼层高，得房率较低。

3、临近高架，噪音大，正常生活受影响！

虽然武夷凌云公馆就在双龙大道地铁站旁边，交通非常方便，但项目紧邻高架，噪音很大！

附近人员比较繁杂，最近周边也在动工整治，人口流动比较大，相对比较嘈杂一些。

在河西这个优质板块内，每个楼盘开盘均非常火热，但紫辉时代广场却是个例外。

紫辉时代广场于2018年12月28日开盘， 首开推出4号楼473套房源，均价42500元/㎡，面积约62-182㎡。4号楼总高为26层，5-26层为住宅房源，4梯12户。

项目开盘前信心满满，曾设验资门槛，但最终由于报名人数未达房源数，项目以平推的形式开盘，而且不用验资。

项目实际的销售情况，差强人意。不过后来项目名字还由“紫鑫中华广场三期紫晖”改成了现在的“紫辉时代广场”，但改了名字的它，似乎仍然不太好卖。

截止今天下午，项目的473套房源已上传189套去化数据，占比仅4成。

浅析项目不足

1、时隔11年，房价上涨25800元/㎡，一二手房价没有倒挂

紫辉时代广场此次开盘均价42500元/㎡，而2007年开盘价格16700元/㎡。时隔12年开盘，房价上涨25800元/㎡。

目前，毗邻项目的紫鑫中华广场二手房价格在41172元/㎡左右，一二手房价不仅没有倒挂，二手房还比新房便宜。

2、4梯12户，居住舒适度低

紫辉时代广场是70年产权的酒店式公寓，首开的4号楼就有473户，容积率更是高达6.58。

建筑设计上，4梯12户在实际居住体验来说，不是很方便。小区绿化率15%左右，与河西其他住宅不能相比。

3、得房率低，产权缩水

紫辉时代广场的得房率在70%左右，小户型62㎡为一房设计，稍大一点的79㎡、103㎡的户型为两房设计，在实际居住功能上不能得到满足。

，项目土地产权至少缩水15年。

在去年年底，城中突然多了一个名叫「金陵凤栖园」的楼盘。原来，这是老盘菲尼克斯国际公寓改名了。

在寸土寸金的城中，这个项目坐落在龙蟠中路，项目紧靠新街口商圈、八一医院、军区总院、金润发超市、苏果超市等生活配套已经十分成熟。

2011年12月，菲尼克斯也是唯一一次领销许，推出225套房源，为65年产权酒店式公寓、商业、储藏室用，其中酒店式公寓为184套，精装交付。

值得关注的是，当年均价已经达到35540元/㎡。

该项目为65年产权公寓，按南京规定，可落户，且是民用水电。当年宣传精装标准8360元/㎡。

这价格如果放在今天，也依然不便宜，更何况是8年前。

目前，项目在网上房地产显示，已卖出116套，占比约5.2成。

目前，金陵凤栖园在售尾盘，7梯8户，均价35500元/㎡，具体一房一价。

浅析项目去化困难的原因

1、定位问题

从这个梯户比可以看出，楼盘的密度比较大，且户型面积较大，以180㎡为主且打造的是两室和三室户型，但作为一个综合性的高密度楼盘，受众面较窄，最终也导致项目卖了好几年也没卖光。

2、无倒挂

在二手房市场上，同小区已有房源挂出，均价3.3-3.4万/㎡，与新房的价差基本是没有。

随着各个新盘的上市，单价1万/㎡左右的楼盘已非常稀少，但江宁的谷底价盘梁台煦府竟至今还没卖完，令人不解。

2018年5月8日下午2点，江宁湖熟的梁台煦府平推210套毛坯房，别墅均价16800元/㎡，小高层均价11180元/㎡。

这个价格算得上是江宁的谷底价。但让人意外的是，这次开盘竟只有80多人报名登记。

开盘现场更是一片冷清，大量座位空置，选房区显得格外空旷。

目前在网房上可以看到，开盘已过去1年多，项目的210套毛坯房源还有55套房源未售，去化约7.3成。

而今年，项目还曾曝出交付遥遥无期的新闻，据悉，交付时间被延期4次还没交付，让不少业主蒙受损失。

经了解，业主在2017购买的新房，当时均价约1.1万/㎡。据业主表述，中间开发商延迟交付4次，至今仍未交付

2017年购买时，合同上写着最迟2018年12月份就应全部交付；

12月31日，开发商给出一条公告延期至2019年6月30日交付；

6月30日，交付日期又延期至9月30日；

9月30日，房子仍未交付，但开发商却再也没有给出公告和说明，这让买了房的业主非常不安。

经了解，小区楼栋建设和绿化均已准备得差不多了，而迟迟无法交付的问题其实是小区的用电存在问题，无法验收。据说，现在开发商还在协调用电问题。

浅析项目去化不畅的原因

1、定位问题

项目所处板块为刚需板块，但项目打造的户型产品却以大户型为主，目前很多未售出的房源也多为100㎡以上的改善型住宅。

2、产权缩水

项目是在2010年拿的地，至今产权年限已缩水9年。

3、品牌支撑不够

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